Үл хөдлөх хөрөнгийн бүх шилжүүлгийн адилаар бид "дамжуулан" эсвэл "хаах" хүртэлх хугацааг зөгнөж байгаа эсэх, мөн бид 360 өдөр "банкны ажилтны жил" ашиглаж байгаа эсэхээ мэдэх хэрэгтэй. 365 хоног хуанлийн жил.
Эдгээр алхмууд нь:
- Бодлогын хугацаа дуусах хүртэлх хоногийн тоог тодорхойлно.
- Даатгалын өдрийн өртөгийг тооцоолно уу.
- Өдөр тутамаас хэдэн өдрийн тоог үржүүл.
Даатгалын үнэ цэнийг жишээ болгон авцгаая. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч нь түрээсийн эд хөрөнгийн даатгалын бодлогыг хэрэгжүүлж байна. Бодлогын жилийн хураамж нь $ 1350. Бодлогын шимтгэлийг 2-р сарын 12-нд бүрэн төлсөн бөгөөд тухайн жилийн 10-р сарын 15-нд дуусгавар болно. Бид 365 хоногийн календарь хэрэглэж, "дамжуулан" промошн хийж байна. Энэ нь худалдагч хаалтын өдөр төлдөг гэсэн үг юм.
- Аравдугаар сарын 16-аас 2-р сарын 11-ний хооронд ирэх өдрүүд нь: Oct 16 + Nov 30 + Dec 31 + Jan 31 + Feb 11 = 119 өдөр
- $ 1350 365 хоногоор хуваагддаг = өдөр тутмын үнэ $ 3.70
- $ 3.70 зардал / өдөр X 119 өдөр = урьдчилсан төлбөрт $ 440.30.
Энэ дүн Худалдагчийн төлбөрийг буцаан авах ба Худалдан авагчид төлөх төлбөрийг төлөх болно.
Програм ба Хаалтын мэдэгдэл
Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний хаалтын мэдэгдэл дээр үндэслэн яагаад pro-rated байх ёстой вэ?
- Эскроу дахь мөнгө - Зарцаар зардаг зарим нэг зардлыг худалдагчид буцааж өгөх, эсвэл худалдан авагчийн хувьд escrow дээр үлдэх эсэхийг шийдэх шаардлагатай байдаг.
- Даатгал - Даатгалын шимтгэлийг ирээдүйд төлдөг тул худалдагч нь бүтэн жилийн даатгалын төлбөрийг төлдөг. Дуусгавар болоход, тэдгээрийн зарим мөнгөний хэмжээг тухайн эд хөрөнгийг эзэмшихгүй үлдсэн жилийн туршид худалдагч руу буцаан олгоно.
- Эд хөрөнгийн татвар - Даатгалын адил, гэхдээ энэ нь өөр замаар ажиллана. Зургадугаар сард хаагдана гэж хэлье, энэ оны 1-р сарын 1-нээс татварын төлбөрийг энэ оны арваннэгдүгээр сард төлнө гэж хэлье. Худалдан авагч нь татвар төлөгчийн хувьд татвар төлөгчийн хувьд байх болно, гэхдээ тэд татварын бүх жилийн туршид биш юм. Тиймээс, борлуулагч нь хаалтын болон татвар төлөх ёстой өдрөөс төлөх ёстой өр болно. Ихэнх тохиолдолд энэ дүн худалдан авагчийн хаалтын үед худалдан авагч талд төлөгддөг ба худалдан авагч нь төлөх ёстой татварыг төлдөг.
- Түрээс- Түрээсийн шинж чанар нь ихэнх тохиолдолд сарын эхэнд төлөх түрээсийн төлбөртэй байдаг. Тиймээс, хэрэв наймдугаар сарын 15-ны өдөр хаагдах юм бол худалдагч нь бүтэн сарыг төлж байсан ч хагасыг л төлнө. Худалдан авагч нь сарын сүүлийн 15 буюу 16 хоногийн туршид түрээсийн төлбөрийг тооцно.
- Арилжааны түрээсийн төлбөрүүд - Төлбөрийн янз бүрийн бүтцүүдтэй хэд хэдэн төрлийн түрээс байдаг. Энэ нь нарийн төвөгтэй боловч хаалтын үйл ажиллагаа нь худалдагчийн өмчлөлийн хугацаа, үлдсэнийг нь шинэ эзэмшигчийн эзэмшилд хамааруулахыг шаарддаг.
- Хөдөө аж ахуй, газар тариалангийн түрээсүүд - Хөдөө аж ахуй, фермерүүд ихэнхдээ хөрш эсвэл Засгийн газраас бэлчээрийг түрээслүүлэх зэрэг байж болно. Хэрэв тийм бол, хаалтын дараах хугацааг хамарсан урьдчилгаа төлбөрийг худалдагч тал руу шилжүүлэх хэрэгтэй. Худалдан авагч нь үүнийг хариуцах болно.
Эдгээрийг хүлээн зөвшөөрөгдсөн практик гэдгийг мэдэх нь чухал боловч тэдгээрийн зарим нь худалдан авах гэрээний нэг хэсэг болж хэлэлцэгдэж болно. Тэд төмөр биш юм. Ялангуяа арилжааны зориулалттай өмчлөгчидтэй харьцуулахад огцом үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн нь үйлчлүүлэгчид үнэ цэнэтэй тулгарвал хэлэлцээр хийх боломжтой газруудыг зааж өгч болно.