Капиталжуулалтын түвшин, эсвэл хувь хэмжээ нь үл хөдлөх хөрөнгө, ихэвчлэн арилжааны болон олон гэр бүлийн өмчийг үнэлэхэд ашигладаг тооцооллын хэрэгсэл юм. Энэ нь одоогийн зах зээлийн үнэ эсвэл худалдан авалтын үнээр хуваагдах өмч хөрөнгийн цэвэр үйл ажиллагааны орлого юм.
Дараа нь капиталжуулалтын түвшинг яаж тооцоолохоо мэдэх хэрэгтэй.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын үйлчлүүлэгчиддээ үйлчлэхдээ орлогын шинж чанарыг үнэлэхэд тэдэнд туслалцаа үзүүлэх хэрэгтэй болно.
Ашиглах нийтлэг арга, тухайлбал, капиталжуулалтын хувь хэмжээ эсвэл cap түвшин юм.
• Капиталжуулалтын түвшинг тооцоолох
Хөрөнгийн бирж болон цэвэр орлогыг ашиглан орлогын өмчийг тооцоолох нь:
Хэрэв таны үйлчлүүлэгч харгалзах орлогын өмчтэй болсны дараа асуусан үнэ нь харьцуулж болох шинж чанарууд болон тухайн орлогын цэвэр орлогын хувьд одоогийн хаалтын ханшийг ашиглан зөвтгөсөн эсэхийг асуухад тусалж чадна. Хэмжээ, орлогыг ашиглан үнэ цэнийг хэрхэн тооцоолохыг энд харуулав .
Үнэ асуух үнэлдэг өмчийн орлогыг тодорхойлох:
Хэрэв таны үйлчлүүлэгч нь хөрөнгийн асуусан үнэ болон ижил төстэй өмчийн хувьд одоогийн хүүний түвшинг мэддэг бол та хүссэн үнийг зөв тодорхойлоход шаардагдах цэвэр түрээсийн орлогыг тооцоолж болно. Хэрэв та орлогыг тодорхойлохыг хүсвэл үнэ нь асууж буй үнийг зөвтгөхийн тулд тооцоолох арга юм.
Тооцооллыг капиталжуулалтын түвшинтэйгөөр хөрөнгө оруулагчдадаа зөв хуваарилахын тулд мэднэ үү.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт нь үйлчлүүлэгчиддээ илүү их үнэ цэнэтэй орлогыг үйлдвэрлэх шинж чанарыг худалдан авснаар илүү их эрсдэлтэй байдаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч эсвэл зуучлагчийн үнэ цэнийн хэсэг нь эд хөрөнгийн жинхэнэ үнэ цэнийг тодорхойлоход нь тэдэнд туслах явдал юм.
Капиталжуулалтын түвшинг ашиглах нь янз бүрийн үнэлгээний хэрэгслүүдийн нэг бөгөөд та үүнийг cap rate tool-ийн энэ профайл дээрх холбоос дээр хэрхэн ашиглахыг сурах болно.
Арилжааны болон орон сууцны үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд хэрэглэдэг бусад тооцооллын хэрэгслүүдийн зарим нь юу вэ?
- NOI, Үйл ажиллагааны цэвэр орлого : Хөрөнгө оруулалтын үйлчлүүлэгчдэд үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн хувьд та орлогын шинж чанарыг үнэлэх бүх аргыг мэддэг байх хэрэгтэй. Эдгээрийн нэг нь үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоолол юм. Энэ нь хөрөнгийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд хүүний түвшний үнэд хэрэглэгддэг.
- Цэвэр түрээсийн орлого : Түрээсийн түрээсийн хөрөнгө оруулалтын стратегийн эхлэл нь ирээдүйн өмч хөрөнгийг түрээсийн ургацын үнэн зөв тооцоолол юм. Энд бид үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг тооцоогүй боловч үл хөдлөх хөрөнгийн зардлыг харгалзан үзэхэд Net Rental Yield-ийг хэрхэн тооцоолохыг үзье.
- Түрээслүүлэгчийн үржүүлэгч : Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчидтай хамтран ажилладаг үл хөдлөх хөрөнгийн агент болохын хувьд та худалдан авсан эд зүйлс бүрийн хувьд зах зээлийн үнэлгээний тооцооллын цөөн тоогоор хийж магадгүй юм. Түрээсийн түрээсийн үржүүлэгч (GRM) тооцоолоход хялбар боловч үнэ цэнийг тодорхойлох маш нарийн хэрэгсэл биш юм.
- Түрээсийн өмчийн мөнгөн гүйлгээ : Хэрэв та энэ өгүүлэлд хайлт хийсэн бол энэ нь манай түрээсийн хөрөнгө оруулалтын дүн шинжилгээ юм. Түүвэрлэсний шинж чанарыг нарийвчлан задлан шинжилж үзэх хэрэгтэй.
- Нийт болзошгүй орлого : Хөрөнгийг бүрэн эзэмшсэн, бүх түрээсийн хуримтлуулсан орлогыг хэрхэн олж авахыг бид мэдэхийг хүсч байна. Бид жилд хэдэн удаа түрээслүүлдэг нэгжийн тоог авдаг.
- Нийт Үйл Ажиллагаа, ГЕГ : Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үл хөдлөх хөрөнгийн нийт боломжит орлогыг бид мэдсэний дараа, бид үйл ажиллагааны нийт орлогод хүрч үйлчилдэггүй .
- Түрээсийн өмчийн элэгдэл : Түрээсийн өмчийн хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн тухай цуврал дээр бид хөрөнгө оруулалтынхоо хувьд жишээ нь 4plex-ийг ашигладаг. Та худалдан авалтын дэлгэрэнгүй мэдээллийг авах боломжтой хэдий ч 4 ширхэг бүх цагийн түрээсийн төлбөрийг дөрвөн ширхэгээр худалдан авсан 325,000 долларын үнэтэй гэдгийг санаарай.
- Түрээсийн хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн харьцаа : Зээлдүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн санхүүжилтийг хангахын тулд тэдгээрийн шинжилгээний аргын нэг болох завсрын харьцаа ашигладаг. Завсар хүртэлх харьцаа хэт өндөр байх нь болгоомжлол юм.
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын гайхамшиг бол хөрөнгө оруулалтаа үнэлэхэд эдгээр найдвартай тооцоолох хэрэгслүүд байдаг.
Хэрвээ та боломжийнхоо талаар асуухаар ирвэл та явахаасаа өмнө давуу талаа ашиглахыг хүсч болно.