01 - Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын үнэлгээ нь тоон ба чанарын аль аль нь байна
Би өнөөдөр боломжит хөрөнгө оруулалтыг авч үзлээ. Энэ нь 30 жилийн турш тэнд байсан эзэнт гүрний эзэмшилд байсан олон гэр бүлийн өмч байсан 4 нэгж байв. Эзэмшигч нь экологоор хичээллэж байсан бөгөөд газар дээр нь янз бүрийн bric-a-brac, эртний эдлэл тарсан байв. Газар нь зөв хуваарилагдсан байна. Хивс солих, шалыг солих хэрэгтэй. Шилжүүлгийн суурь нь шалыг газар дээр нь буулгаж, янз бүрийн хана руу чиглэсэн том хагарлыг бий болгосон.
Би зарим найз нөхөдтэйгөө газар очиж, үл хөдлөх хөрөнгөтэй болох сонирхолтой хосуудтай уулзсан. Тэд хаалгаар орох мөчөөс хойш тэр газрыг бичсэн. Гэтэл би эдгээр буглаа, хагарлыг хараад нэг зүйлийг л олж харав. Сангийн асуудлууд нь ихэнх хөрөнгө оруулагчдыг айлган сүрдүүлж, өрсөлдөөнийг бууруулж, үнэ цэнийг бууруулж чаддаг.
Гэхдээ иймэрхүү үйл явцыг хэрхэн үнэлэх вэ? Эсвэл ямар нэгэн асуудал үү? Хувь хүний хувьд би үүнийг хоёр ангилалд хуваадаг:
• Тооцоо: Хөрөнгө оруулалтыг хэрхэн гүйцэтгэх вэ? Энэ хэсэгт би өөрийн тооцоолуур, миний хүснэгт, эсвэл миний үнэлгээний програмыг гаргаж, зарим тоонуудыг ажиллуулж болно.
• Чанарын үзүүлэлт: Би өөрийгөө "би үүнийг салгаж чадах уу?" Гэж асуух хэрэгтэй. Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдын дийлэнх нь байдаг бол та хэсэг хугацааны таймер юм. Энэ нь та энэ төслийг "өдөр тутмын ажил" дээрээс нь дарах хэрэгтэй бөгөөд дараа нь үүнийг удирдана гэсэн үг юм. Шинжилгээний энэ хэсэг нь зарим нэг бодгалийг эрэлхийлэх болно; Тооцоологч энд туслахгүй.
02 - Тоон - Тооцоог ашиглан тоонуудыг ажиллуулах
Хувь хүний хувьд би хөрөнгө оруулалтын талаар бодож байхдаа гурван гол тоог харна. Cap rate , эдгээр хэрэгслүүдийн эхнийх нь юм.
Зээлийн хэмжээ нь ердөө жилийн цэвэр орлого нь тухайн хөрөнгийн үнээр хуваагддаг. Олон жилийн туршид хөрөнгө оруулагчид "1% rule" -ийг ашиглаж байгаа бөгөөд энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн сарын түрээсийн орлого нь тухайн хөрөнгийг төлөх үнийг ойролцоогоор 1% -тай тэнцүү гэж заасан байдаг. Зарим зах зээлүүд нь энэ харьцааас нөгөөд шилжиж, өмчийн утгыг салган харуулах боловч бусад нь та 1% дүрмэнд тохирсон шинж чанаруудыг олж чадна. Гэхдээ 1% -ийн эрэлхийлэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн төлбөрийг зардлаар нөхөх зорилгоор хангалттай хэмжээний мөнгөн урсгалыг бий болгох эсэх нь шударга үзүүлэлт юм. Мэдээжийн хэрэг, үүнийг (татвараас хүүгийн хэмжээгээр төлөх төлбөрийн хувь хүртэлх хувь хэмжээгээр) маш олон хувьсагчид байдаг, гэхдээ энэ нь эхлэх цэг юм.
03 - Бэлэн мөнгөний урсгалыг тоон үнэлгээний хэрэгсэл гэж үзье
Хөрөнгө оруулалт хийхэд ямар төрлийн бэлэн мөнгөний урсгалыг бий болгох вэ гэдэг нь маш хялбархан юм. Хөрөнгө оруулалт хийхдээ мөнгө бол хаан юм - таны тооцоонд энэ тооцоог үл тоомсорлодог.
Мөнгөн гүйлгээний тооцоолол нь хүлээгдэж буй гол бэлэн мөнгөний урсгал (татвар, үндсэн төлбөр, хүү, зардал, сул орон тоо, төлбөр, засвар) зэргийг төлөвлөж, хөрөнгийг бий болгох орлоготой харьцуулах явдал юм. Та үүнийг үр дүнтэйгээр тооцоолох буюу үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний програм хангамжийн багц ашиглана уу.
04 - Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын шинжилгээний тоон үнэлгээний хувь
Мөнгөн гүйлгээ нь эргээд хөрөнгийн хүлээгдэж буй өгөөжийг (ROR) тооцоолох боломжийг танд олгоно. Орлогын өгөөж нь ашигт ажиллагааны хэмжүүр юм; Энэ нь төслийн бий болгох бэлэн мөнгө ба таны төсөлд оруулах бэлэн мөнгөний хэмжээг хэмждэг.
Энэ харьцааг тооцоолохын тулд хүснэгт эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний програм хэрэгтэй болно. Хөрөнгө оруулалтын өгөөж болон өгөөжийг хүлээж байгаа өгөөжийг харьцуулах боломжийг надад олгодог учраас энэ нь маш ашигтай гэж би боддог. Бусад хөрөнгө оруулалтын харьцангуй таамаглалыг хүлээж авах болно. Жишээ нь: хэрэв би энэ өгүүллэгийн эхэнд тайлбарласан өмч хөрөнгөө тоогоор гүйлгээд 8% буцаавал буцааж өгнө гэсэн үг.
Би хувьцааны зах зээл дээр 8% -ийг хөрөнгө оруулалт хийхээр төлөвлөж байна (бага эрсдэлтэй, маш их хүчин чармайлт шаарддаг). Эрсдэл, хүчин чармайлтыг гаргахын тулд би энэ төслийг 20% -иас хойших өгөөмөр өгөөжийг хүлээж байна.
05 - Чанарын - Та төслийг авч чадах уу?
Дээр дурдсанчлан, таны тооны машин энд туслахгүй. Энэ бол толин тусгал дахь харагдах байдлыг авч үзэхийн тулд хичнээн цаг хугацаа, хүчин чармайлтаа төсөлдөө зориулж чадна гэж бодох хэрэгтэй.
Дахин хэлэхэд энэ өгүүллээс эхлэн миний ярьсан төслийг үзье. Үүнийг ижил төстэй боломжийн эсрэг харьцуулж үзье. өөр хөршийн өөр олон гэр бүл боловч ажил бага шаарддаг. Хэрэв та хоёр дахь нь өгөөмөр өгөөж өндөр өгөөмөр санал өгөхгүй бол дээрх боломжийг олгоно. Гэхдээ хэр өндөр вэ?
Хөрөнгө оруулагчдыг эхлэхийн тулд би үргэлж ийм зөвлөгөөг санал болгож байна: Энэ талбарт болгоомжилдог. Хийж болох төсөл нь таныг хагас цаг өнгөрөхөд шатаж байсан нэгээс ч илүү давуу талтай юм. Тохиромжтой тоонуудаа санал болгодог, тайвшруулаад дараа нь илүү төвөгтэй (болон найдвартай илүү ашигтай) төсөлд хандах тайвшралынхаа хүрээнд олж аваарай.
Дүгнэлт:
Шинжлэх ухаан бол урлагийн хэсэг, шинжлэх ухааны хэсэг юм. Хөрөнгө оруулалтыг үнэлэх талаар илүү их санаа авахын тулд энэ хэсэгт байгаа бусад сэдвүүдийг авч үзье.
Зохиогч Крис Смит бол үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагч бөгөөд хөрөнгө оруулагчид болон үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн онлайн лавлахыг үүсгэн байгуулагч бөгөөд Корпорацийн санхүүгийн сэтгүүл, Euromoney, Business Journal Network-ийн нийтлэлүүдийг нийтлэв.