Борлуулалтын харьцуулалтын аргачлал нь үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтний CMA, Зах зээлийн харьцуулсан шинжилгээ гэсэн суурь юм. Энэ нь тухайн нутаг дэвсгэрийн харьцуулж болох шинж чанартай сүүлийн үеийн борлуулалтад үндэслэн эд хөрөнгийн одоогийн зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлоход ашигладаг процесс юм.
Тооцооллын үр дүнг гэрээс худалдагчийн өмчлөлийг жагсаах үнийг тодорхойлохын тулд үйлчлүүлэгчдийг жагсаахад ашигладаг.
Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүд нь гэрийн үнийг шударга бөгөөд одоогийн зах зээлийн үйл ажиллагаатай уялдуулан тодорхойлохын тулд худалдан авагчдад туслах зорилгоор ОНХА үйл явцыг ашигладаг. Бүртгэгч нь хоёулаа хоёулаа хоёуланг нь, саяхан борлуулсан шинж чанарыг ашигладаг, нөгөө нь одоогоор жагсаагдсан шинж чанарыг ашиглан, тэдгээрийн жагсаалтыг ашиглана. Яагаад гэвэл зах зээл байнга өөрчлөгдөж байгаа тул өрсөлдөөн гэж нэрлэгддэг харьцуулж болох шинж чанарыг харуулахыг хүсдэг. Өнөөгийн тооллого, эрэлт хэрэгцээнд үндэслэн борлуулсан үнээр худалдах хөрөнгийн үнийг бууруулах буюу өсгөх шалтгаан байж болно.
CMA процесс
ОУХБ-ыг хэрэгжүүлэх зохион байгуулалттай үйл явц байдаг бөгөөд зарим чухал үндсэн шаардлагууд байдаг :
- Сонгосон харьцуулсан шинж чанар нь аль болох хөрөнгийн шинж чанартай төсөөтэй байх ёстой:
- унтлагын тоо
- халуун усны тоо
- квадрат бичлэгийн хэмжээ
- их хэмжээний
- Нийлмэл шинж чанарууд аль болох ойрхон байх ёстой, ижил хөрш эсвэл дэд салбар нь хамгийн сайн байх ёстой.
- Тэдний борлуулалтын огноо аль болох сүүлийн үед байх ёстой. Хэрвээ 'comparables' зарагдсан бол борлуулсан хугацаа хэтэрхий хол байсан бол одоогийн зах зээл дээр үнэн зөв байхын тулд аль хэдийнэ хэтэрхий хөгширч байна. Хэрэв comps-д хангалттай ойрхон байдаггүй бол зайд нэлээд хол зайд шилжих шаардлагатай.
Тиймээс үүнийг энгийн CMA-ийн ерөнхий жишээг харцгаая.
- Манай субъектийн эд хөрөнгө, 3 BR, 2 BA гэртэй хоёр гаражтай гаражтай 1900 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай.
- Гэр орон нь бусад бүх хүмүүст адилхан хэмжээтэй хуваагдана.
- Гурван харьцаатай орон сууцыг нэг дэд хороонд олсон.
- Гэрийн хоёр нь маш ойрхон, унтлагын өрөө, халуун ус, гаражтай байв.
- Нэг гэр нь илүү унтлагын өрөө, хагас угаалгатай байсан. Тэрхүү байшингийн үнэ нь унтлагын өрөө, хагас-баннтай харьцангуй шинэ барилга байгууламжаар багасч, бидний өмч хөрөнгөтэй төстэй болсон.
- Гэрийн квадрат бичлэг ойрхон боловч яг нарийнгүй байна. Тиймээс гурван квадратын үнэ нь нэг квадрат фут тутамд борлуулсан үнийг авахын тулд тус бүрийн квадрат хөлийн хэмжээгээр хуваасан байна.
- Энэ тоог одоогийн зах зээлийн ойролцоолсон үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд сэдэвт 1,900 хавтгай дөрвөлжин метрээр үржүүлсэн.
Одоо худалдагч, үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн хувьд энэ нь ихэвчлэн явдаг. Гэсэн хэдий ч одоогийн өрсөлдөөнийг харахын тулд зах зээлийн шинжилгээг санал болгохын тулд би худалдан авагчийн төлөө хийх болно. Өөр нэг CMA нь ижил аргаар хийгддэг. Гэсэн хэдий ч одоо бид гурван компютерийг худалдаж, тэдгээрийн үнийн жагсаалтыг ашигладаг.
Энэ жишээний зах зээл нь завгүй байсан бөгөөд сүүлийн хэдэн долоо хоногт шинэ жагсаалтаас илүү борлуулалттай болсон. Борлуулах орон сууцны өнөөгийн бүртгэл бага, манай гурван компютерийн үнийн жагсаалтыг тогтмол ОНХ-ээс гаргах үнийн үнэлгээг нэмэгдүүлэх боломжтойг харуулж байна. Бид өрсөлдөх чадваргүй орон сууцны үнийг борлуулалтын давуу тал болгож, зах зээлд гарах болно.
Тэгэхээр эдгээр үйл явц, үнэлгээнд ямар ялгаа байна вэ? Үнэлгээчид нь мөн адил, магадгүй ижилхэн хэрэглэдэг. Гэхдээ үнэлэгч нь ихэвчлэн зээлдүүлэгчид ажилладаг учраас тэдний ажил өөр байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтэн худалдагчийнхаа хамгийн өндөр үнийг авахыг хүсдэг. Үнэлгээч нь зээлдүүлэгчийн хөрөнгө оруулалтыг хамарсан үнэ цэнийг хүсч байгаа боловч хөрөнгө оруулаагүй болно.