Үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгөөр хөрөнгө оруулалтын стратеги
Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын стратеги байдаг.
Та хэдхэн зуун нэрийн хуудасны зардлын хэмжээг багасгана. Энэ бол "хялбар мөнгө" -ийн тухай нийтлэл биш юм. Үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийхийг хүсч буй зүйлс, хүсэл эрмэлзэлтэй байх арга замууд байгаа боловч энэ нь тийм ч хялбар биш боловч богино хугацаанд халаасандаа мөнгө болгон хувиргаж болно.
Энэ бүх аргыг зааж сургадаг Интернетэд зурагт, зурагт, зурагт байдаг багш нар байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын вэбсайтаас маш их зүйл сурч болно, гэхдээ маш үнэтэй сургалт эсвэл зөвлөгөө өгөхийн тулд маш болгоомжтой байгаарай. Зарим нь зааварлагч багш тань таньдаг, хичнээн их зааж байгаагаас үл хамааран хичнээн чармайж, хэрэгжүүлж болох юм. Эхлээд бэлэн мөнгө байхгүй бол үл хөдлөх хөрөнгөөс мөнгө олох боломжтой зарим техникийг доор дурдав:
- Шувуу нохой
- Даалгавар
- Түрээсийн сонголтууд
- Сэндвичий түрээс
- Back-to-Back Closings
Эдгээр арга техникүүд, тэдний хэрхэн ажилладаг, үл хөдлөх хөрөнгийн зарим хөрөнгө оруулагчид тэднийг хөрөнгө оруулалтын бизнест эрт бэлэн мөнгөөр хэрхэн ашигладаг талаархи тоймыг эндээс харж болно.
Шувуу нохой
Та шувууны нохой үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчдад олгож чадах үнэ цэнийг жинхэнэ үнэлж чадна, эдгээр хөрөнгө оруулагчид хэн болохыг харцгаая. Оюун санааны хамгийн эхний зүйл бол "хадуур", орон сууц худалдан авах, тэднийг засах, тэднийг хурдан зарах зорилгоор худалддаг.
Дараа нь түрээсийн шинжтэй орон сууц худалдан авч, мөнгөн гүйлгээ, цаг хугацааны туршид талархах урт хугацааны хөрөнгө оруулагч байдаг.
Эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын стратегийн аль нь ч ашигтай байж болох юм. Хөрөнгө оруулагчийг сонгох ямар стратеги нь тэдний зорилго, зан байдал, эрсдлийн хүлцэх байдлын талаархи байдаг.
Ихэнх хүмүүсийн ихэнх нь түр хугацаагаар түрээсийн хөрөнгө оруулагчид боддогоос илүү олон хөрөнгө оруулагчид байдаг. Тэд хэн бэ? Зөвхөн цөөхөн нь зурагтаар хардаг өндөр хувийн төрлүүд юм. Ихэнх нь өдөр бүр таны харж буй хүмүүс юм. Тэд өөр амжилттай бизнестэй байж, үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийхийг хүсч байгаа бэлэн мөнгөтэй болно.
Бизнесээ ажиллуулахын тулд тэдний ихэнх цагийг шаарддаг бөгөөд тэд үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч гэх мэт уламжлалт нөөцөд тулгуурлан хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн хэлэлцээрийг олоход нь туслах болно. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч нь Олон Бүртгүүлэлтийн Үйлчилгээ ( MLS ) -н бүртгэлээс гарган ажилласнаар тэд эдгээр хэлэлцээрүүдэд илүү төлөх болно. Үнэндээ үнийн уян хатан байдал байхгүй, ялангуяа гэрээ дэх комиссуудтай.
Эдгээр хөрөнгө оруулагчдын ихэнх нь олон шинж чанарыг худалдан авч байна. Хэрвээ тэд гэрээсээ худалдаж авдаг гэрээний хэлэлцээрийг 10% -40% -иар бага мөнгөөр худалдаж авч чаддаг гэж хэн нэгэнтэй холбоо барьсан бол тэдний хариу үйлдэл нь юу болох вэ? Хариулт нь энгийн бөгөөд мөнгө олохын тулд үүнийг хийдэг.
Орон сууцаа төлөх нь бага бол хөрөнгө оруулалтын өгөөж (ROI) нь бэлэн мөнгөний урсгалаас илүү хурдан, түргэн шуурхай хөрөнгөтэй байдаг.
Тэд энэ хүнийг гэрээг авчрахыг хүсэх болно. Энэ хүнийг шувууны нохой гэж нэрлэдэг. Энэ нь бөөнөөр худалдаалагдахтай адил юм.
Ажил, судалгаа, мөрдөн байцаалтаар дамжуулан шувуу нохой худалдах хэрэгтэй, гэрийн эзэд, ипотекийн хүндрэл бэрхшээлтэй тулгардаг, эсвэл бүртгүүлэхээсээ өмнө дампуурах боломжтой гэрийн эзэд олох болно. Энэ бол шувууг нохойтой болгох, мөнгө авах шаардлагагүй, бизнесийн картууд, маш их хүчин чармайлт шаарддаг. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгөө хэт их өртэй, их хэмжээний мөнгөтэй дундаж бизнес эрхлэгчдэд бизнес эрхлэх боломжтой.
Тэд үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд жагсаалтыг оруулаагүй байна. Үнэн хэрэгтээ, зарим шувуу нохой нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэд худалдах боломжгүй байсан үед үл хөдлөх хөрөнгийн агентууд тэднийг тэжээхэд хүргэдэг. Шувууны нохой хөрөнгө оруулагчдад ашигтай хөрөнгө оруулалт хийдэг ба хураамж авах үед ойролцоогоор $ 2000- $ 10,000 хооронд гүйлгэж болно.
Даалгавар
Үл хөдлөх хөрөнгөд мөнгө олох өөр нэг арга бол өөрийн мөнгөөрөө мөнгө ашиглахгүйгээр хөрөнгө оруулалт хийх явдал юм. Энэ бол нарийн төвөгтэй процесс биш боловч худалдан авагчтай өөрийгөө худалдан авах гэрээнд түгжигдэхээс өмнө танай худалдан авагчтай байхыг шаарддаг. Та үнэндээ худалдагчтай хийсэн хэлэлцээрийг хийж худалдан авах гэрээ бичнэ. Худалдан авагч нь "Таны нэр ба / буюу даалгавар" гэсэн гэрээг хэлнэ.
Энэ нь таныг худалдан авагчийн өөр хэн нэгэн, худалдан авагчаас өөр ямар нэгэн зөвшөөрөлгүйгээр худалдах боломжийг олгоно. Тэд бэлэн мөнгө худалдан авагч байх ёстой, гэхдээ энэ нь иймэрхүү төрлийн хэлэлцээр хийхэд тохиолддог. Худалдагч худалдан авагч нь одоо худалдан авагч болсон гэдгийг мэдэгдэж, худалдан авалтын гэрээний нөхцлөөр гүйлгээ хэвийн явагдах болно гэдгийг мэдэгдэнэ.
Хэлэлцээрийг хуваарилах өөр нэг асуудал бол таны худалдагч өгөх чинээлгийн мөнгө юм. Энэ мөнгө хаалтын ажлыг удирдаж буй компанид хадгалуулж, буцааж авахгүй. Энэ нь таны худалдан авагчид шилжүүлэх болно. Тиймээс, энэ дүнг аль болох бага байлгахыг хүсч байгаа тул гэрээ цуцлагдахгүй байх эрсдэлтэй хэвээр байх болно.
Хэрэв та хөрөнгө оруулагч худалдан авагчидтай байнга хамтран ажиллаж байвал гэрээгээ гүйцэтгэж дуусах үед хаах хүртэл хүлээх шаардлагагүй. Гэсэн хэдий ч гэрээ дуусахад та төлбөр төлж болно. Мэдээжийн хэрэг, хэрэв та тодорхой худалдан авагчтай сайн зохицож, тэдэнд гэрээ хэлцэл хийж, амаар хүлээсэн амлалт авах боломжтой бол, та мөнгөө хуримтлуулахаас өмнө мөнгө олох урам зориг авч болно.
Түрээсийн сонголтууд
Түрээсийн опционы стратегийн үндсэн бүрдэл хэсгүүд нь түрээсийн төлбөрүүдийн түрээс ба түрээсийн хугацааны эцэс дэх үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авах сонголт юм. Үүнийг хэрхэн яаж ажиллуулахыг жишээгээр үзүүлье. Та бол түрээсийн эд хөрөнгийг гэр эзэмшихийг хүсч буй хөрөнгө оруулагч юм, гэхдээ та бэлэн мөнгөөр хангалттай бэлэн мөнгөөр сууж чадахгүй байна. Магадгүй танд зээлийг хэт өндөр үнэтэй болгох боломжтой зээлийн оноотой байж болно.
Хулгайн шинж тэмдэг, сонин, Craigslist зар сурталчилгаа эсвэл зүгээр л ам дамжсан ярианаас маркетинг хийж, гэр орондоо зарж чаддаггүй өндөр урам зоригтой гэрийн эзэд олох болно. Жишээ нь, таамаглалын жишээг авч үзье. Гэрийн эзэд гэртээ жагсаасан гэрчилгээтэй байсан ч худалдах боломжгүй байсан гэж үзье.
Гэр орон нь өнөөгийн зах зээлд $ 100,000-тэй тэнцэх бөгөөд тэдний моргейжийн тэнцэл нь $ 70,000 бөгөөд тэдний төлбөр нь татвар, даатгал бүхий 525 $ доллар байна. Эхнэр, нөхөр нь ажлаасаа халагдсан, нөгөө нь илүү сайн ажил олж, удалгүй шилжих хэрэгтэй. Манай хөрөнгө оруулагчийн юу хийдэг вэ:
- Түрээсийн төлбөрийг 3 жилийн хугацаанд гэр түрээслүүлэхээр санал болгож байна.
- 80,000 долларыг түрээсийн гэрээгээр худалдан авах гэрээг худалдан авах эрхгүй боловч гэрээгээ худалдаж авах эрхгүй байхын тулд буцаан олгогдоогүй лизингийн төлбөрийг $ 1,500 болгож өгдөг.
- Амаар хэлцэл хийснээр хөрөнгө оруулагч нь маркетингийн болон бусад аргыг ашигладаг бол түрээслүүлэгчийг $ 750 / сард төлөх хүсэлтэй гэрт нь түрээслүүлэгчийг олох боломжтой. Тэд хамгийн багадаа нэг жилийн түрээсийн гэрээнд гарын үсэг зурна.
- Түрээсийн 3 жилийн хугацаанд татвар, даатгал нь эдгээр зүйлсийг хариуцах төлбөрийг төлөх нөхцөлтэй адил байх болно.
- Бэлэн мөнгө: 525 х 3 ам. Долларыг түрээсийн төлбөр ба түрээсийн төлбөр = $ 1,575 + $ 1,500 түрээсийн тохируулга хийх төлбөр = $ 3,075.
- Бэлэн мөнгө: $ 750 x 3 эхний, сүүлчийн ба аюулгүй хадгаламж = $ 2,250.
Хөрөнгө оруулагч нь халааснаасаа 825 доллараар хамгийн муу нөхцөлд тооцогддог. Гэсэн хэдий ч тэд худалдагчтай илүү сайн тохиролцож, аюулгүй байдлын хадгаламжийг хойшлуулсан эсвэл бүгдийг нь халааж, 300 доллар хүртэл халааснаасаа гарзыг нь хасаж болно.
Энэ нь гэрт хяналт тавих, эцэст нь ашигтай худалдан авалтанд түгжигдэх нь муу зүйл биш юм. Энэ нь төлөх ёстой үнээс илүү үнэтэй бөгөөд 3 жилийн хугацаанд түрээслэхэд талархах болно. 250 ам. Долларын эерэг мөнгөн гүйлгээ нь 3 жилийн хугацаанд 9000 ам. Тиймээс, хөрөнгө оруулагч гэрээсээ худалдан авах сонголтоо хийхгүй байсан ч хөрөнгө оруулалт хийсэн багахан хэмжээний мөнгөн дүнг харгалзан үзсэн.
Сэндвичий түрээс
Сэндвичний түрээс гэдэг нь нэрээр тодорхойлогддог: дундын хөрөнгө оруулагчтай түрээсийн хоёр сонголт. Энэ нөхцөлд хөрөнгө оруулагч түрээсийн хугацааны эцэст эд хөрөнгийг хөнгөлөлттэй үнээр худалдан авах сонголт хийхийг хүсч байгаа бөгөөд тэд гэрийг худалдан авах хүсэлтэй түрээслэгчийг олохыг хүсч байгаа боловч зээлийн асуудал эсвэл дутагдалтайгаас болж чадахгүй Урьдчилгаа төлбөрийн бэлэн мөнгө. Ихэнх хүмүүс эзэмшихийг хүсч байгаа хүмүүс өөрсдийн түрээсийн сонголтоор худалдан авч болох зөв байшингаа олж авахдаа баяртай байна.
Өмнөх жишээг бид ашиглах болно, гэхдээ тогтмол түрээслэгчийн оронд хөрөнгө оруулагч нь гэрийг түрээслэх эсвэл түрээслэхийг хүсдэг хэн нэгэнийг олж мэднэ. Тооцоолсон бүх тоо ижил байна, өөрөөр хэлбэл, түрээслэгч худалдан авагч 3 жилийн тохирох түрээсийн хугацааны эцэст гэрийг эзэмшихийг хүсдэг.
Түрээслэгчийн худалдан авагч нь түрээсийн эхний, сүүлчийн болон аюулгүй хадгаламжийг төлдөг төдийгүй түрээсийн эцэст гэрийг худалдан авах эрхийг нь түрээсийн сонголтоос буцаан төлөх боломжгүй төлбөрийг төлдөг. Түүнчлэн, хэрэв гэрийг худалдан авбал үнэ нь 110,000 доллар болно гэж гэрээ байгуулагч худалдан авагчид зөвшөөрдөг. Одоо хөрөнгө оруулагчийн бэлэн мөнгөний урсгал иймэрхүү байна:
- Эхний лизингийн сонголтоор худалдагч руу 3,075 ам.доллар нь адилхан.
- $ 750 x 3 = $ 2,250 + $ 1,500 түрээсийн худалдан авалт хийх $ 3,750.
- Хөрөнгө оруулагч нь мөн л илүү өндөр түрээсийн сонголт хийхийг хүсч байсан ч хоёр гэрээнд гарын үсэг зурах үед 675 ам.долларын эерэг мөнгөн гүйлгээтэй аз жаргалтай байсан.
- Худалдагч нь $ 675 -аас дээш, 250 $ / сар үлдсэн 34 (эхний / хамгийн сүүлд төлсөн), $ 30,000-ын нийт ашгийг $ 110,000-оор зарж, зөвхөн $ 80,000 төлдөг.
- Хөрөнгө оруулагчийн нийт ашгийн хэмжээ 39,175 доллар бөгөөд тэдний оруулсан хөрөнгө оруулалтын тэг доллар.
Энэ стратегийн өөр нэг давуу тал нь түрээслэгч худалдан авагч нь гэрийг эзэмшихээр найдаж байгаа бөгөөд үүнийг илүү анхаарах болно. Үнэндээ зарим хөрөнгө оруулагчид түрээслэгчийг 100 $ буюу түүнээс дээш хөлс төлөхийг шаарддаг түрээсийн талаар хэлэлцээ хийдэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн анхдагч төлбөрт даатгал, татварыг төлөхийн хэрээр зардал нь бага байна.
Хэрвээ хөрөнгө оруулагч бүх суурийг хамрахыг хүсвэл тэд моргейжийн төлбөрийг шууд төлж болох бөгөөд худалдагчийг ямар ч төлбөр төлөхгүй байж болох байр сууринд шилжүүлэхгүй. Түрээсийн сонголт болон сэндвичний түрээсийг үл хөдлөх хөрөнгийн хөрөнгө оруулагчид өөрсдийн багцын шинж чанарыг нэмэх, сар бүрийн бэлэн мөнгөний урсгалыг бий болгох стратегийг байнга ашигладаг стратегиуд юм.
Back-to-Back Closings
2007 онд үл хөдлөх хөрөнгө, үл хөдлөх хөрөнгийн хямрал нь зээлийн болон үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний бизнесүүдэд ихээхэн өөрчлөлт оруулсан. Хаалттай хослуулж, нэгийг нь санхүүжүүлж байсан компаниудын нэр одоо ч олдохгүй байна. Гэсэн хэдий ч бөөнөөр нь буцааж байршуулахтай холбоотой үл хөдлөх хөрөнгөө хямд үнээр худалдан авах боломжтой.
Мэдээжийн хэрэг, эхний шаардлага бол ашигтай бөөний худалдааны хэлэлцээртэй байх явдал юм. Та хамгийн сайн үнээр худалдан авсан анхны өмчтэй байх ёстой бөгөөд хөрөнгө оруулагчид үүнийг ашигтай ашгаар худалдан авахад бэлэн хөрөнгө оруулагчтай байх ёстой. Ашиг олохын тулд таны херенге оруулагчид хоёр дахь борлуулалтыг хаахын тулд эхний хууг хураахын тулд бусад хумуусийн менгийг ашиглахын тулд шаардагдах телберийг хураахад хангалттай байх хэрэгтэй.
Transactional funding гэдэг нь тухайн өдөртөө эсвэл 24 цагийн дотор худалдах дарааллыг хаахын тулд нэг гэрээ байгуулахад маш богино хугацааны зээл авах үйл явц юм. Трансаккатор зээлдүүлэгч нь эхний хэлэлцээрийг хаах шаардлагатай нэрийн компанид хөрөнгийг байршуулна.
Энэ гэрээг дуусгавар болсны дараа та хоёр дахь хэлэлцээрт шилжих бөгөөд ихэнхдээ баруун тийш чиглүүлэгдэх болно. Хэлэлцээрийн хаалтын мэдэгдэл нь эхний төлбөрийн дагуу зээлдэгчийн төлбөрийг нэмсэн төлбөрийн хэмжээгээр төлбөр түргэн гүйцэтгэгчид төлнө. Энэ нь ихэвчлэн хамгийн багадаа 2,500 ам.доллар бөгөөд зээлдэгч зээлийн дүнг үндэслэнэ. Та тэнцвэрээ олж, ашгаа авдаг.