Түрээсийг хүчингүй болгох
Биет алдагдал хүлээсний улмаас барилга нь хэсэгчлэн эсвэл бүрэн нөхөгдөхгүй бол түрээсийн олон түрээсийг барилгын эзэн нь түрээслүүлнэ.
Орон сууц эзэмшигчийн эзэмшиж буй барилгын хэсэг нь гэмтээгүй байсан ч эзэн нь түрээсийг зогсоох эрхтэй байж болно. Хэрэв барилга бүхэлдээ устгагдсан бол байшингийн эзэн барилга байгууламжийг дахин барих үүрэг хүлээхгүй байж болно. Захиалагч даатгалын төлбөрийг хүлээж авахаас нааш хохирол учруулсан барилга байгууламжийг засварлах буюу солих үүргийг гүйцэтгэгч шаардахгүй.
Дараах жишээнээс харахад түрээсийн төлбөрийг цуцлах нь түрээсийн түрээсийн төлбөрөөс бага төлбөртэй жижиг бизнесүүдэд маш их нөлөө үзүүлдэг. Энэ нь мөн л түрээсийн хүүгийн хамрах хүрээний ач холбогдлыг харуулж байна.
Жишээ нь
Флойд нь Финляндын давхрага эзэмшдэг, хивс, бусад шалыг агуулахаас худалдаалж байгаа бизнесийг эзэмшдэг. Компани нь Peerless Properties-аас 20,000 квадрат хөл агуулахын талыг түрээслүүлдэг. Одоогийн байдлаар 10,000 квадрат фут буюу $ 5,000 сард квадрат фут $ 50 доллар төлж байна. Агуулахын түрээсийн үнэ нь $ .75 квадрат фут буюу $ 7,500 $.
Түрээсийн үнэ гэдэг нь газар эзэмшигчийг зах зээлийн үнээр цуглуулж болно.
Хоёр жилийн өмнө Флойд түрээсийн үнийг сулруулж, түрээсийн үнийг дарамтлав. Түрээсийн орлого дахин өссөн ч Floyd-ийн түрээс 3 жилийн хугацаа дуусна. Хэрэв Флойд түрээсээ алдах юм бол түүний компани зах зээлийн ханшаар өөр нэг хөрөнгийг түрээслэх ёстой.
Шинэ түрээсийн дагуу компани нь сард 2500 доллар, 30,000 ам.долларыг түрээслэнэ. Хэрэв өнөөдөр компани түрээсээ алдсан бол дараагийн гурван жилд $ 90,000 нэмэлт зардал гарна.
Флойд түүний түрээсийг эхлүүлснээс хойш агуулахын сайжруулалт сайжирсан . Үүнд шинэ гэрэлтүүлэг, тохируулсан тавиур, ачааны боомтыг шинэчлэх зэрэг болно. Эдгээр сайжруулалтууд нь барилгын нэг хэсэг болсон. Флойд үүнийг эзэмшдэггүй, гэхдээ тэд түрээсийн үлдсэн хэсэгт нь тэдний ашиг сонирхлыг ашиглах болно.
Нэг шөнийг өнгөрөөж, алдаатай утас галыг ноцтой хохироодог. Материал шалан дээр зарим нэг жижиг утаанаас гадна Fantastic Flooring-ийн агуулахын хэсэг нь галд өртөөгүй байна. Гэсэн хэдий ч, Peerless Properties нь Floyd-ийн түрээсийг цуцалжээ. Fantastic Flooring арилжааны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн бодлогын дагуу давхар шалан дээр нь материалыг гэмтээдэг. Гэсэн хэдий ч, Fantastic Flooring нь түрээсийн алдагдалаас болж эдийн засгийн алдагдалд хамрагдахгүй. Компани нь уг барилгад хийсэн сайжруулалтыг ашиглахаа болихоосоо татгалзаагүй байна. Эдгээр эд зүйлс гэмтсэнгүй тул ашиглалтын алдагдал нь компанийн эд хөрөнгийн даатгалд хамрагдаагүй болно.
Floyd нь түрээсийн гэрээг цуцлахаас үүдсэн санхүүгийн алдагдлаас бизнесээ хамгаалж чадна. Энэ хамрах хүрээг арилжааны өмчийн бодлогод тусдаа хэлбэрээр оруулж болно.
Ашиглалтын түрээсийн даатгал
Түрээсийн хүүгийн даатгал нь түрээсийн төлбөрөө цуцалснаас үүдсэн санхүүгийн хохирлыг нөхнө. Хамгаалагдсан хохирлын хувьд энэ нь мэдүүлэгт дурдсан байршилд шууд эд хөрөнгийг шууд алдах (эсвэл хохирол) байхаас бий болох ёстой. Үүнээс гадна, энэхүү хохирол нь таны бодлогоор даатгуулсан аюултай байдлаас үүсэх ёстой.
Даатгалын хязгаарыг даатгалын хуваарьт харуулсан тохиолдолд лизингийн хүүгийн даатгал нь дараах зүйлсийн аль нэгийг багтааж болно:
- Түрээсийн түрээсийн хүү Энэ нь таны төлөх сарын түрээс ба түрээсийн үнэ (зах зээлийн түрээсийн хүү) хоорондын ялгаа юм. Өмнөх жишээнд Fantastic Flooring-ийн түрээсийн хүү нь $ 2,500 ($ 7,500-аас $ 5,000).
- Бонусын төлбөрүүд Энэ нь түрээсийн мөнгө авахын тулд төлсөн бэлэн мөнгөний урамшуулалгүй хэсэг бөгөөд танд буцаахгүй. Жишээлбэл, та таван жилийн түрээсийн оронд 3 жилийн хугацаатай түрээсийн баталгааг хангахын тулд $ 5,000-ын шагналыг эзэмшигчдээ төлсөн.
- Сайжруулалт ба сайжиралт Танай бизнес түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөө хууль бусаар арилгаж чадахгүй байж болно. Түрээсийн хүүгийн төлбөр нь таны сайжруулахаар хийгдсэн төлбөрийн дампуурлын хэсэг юм. Бусад даатгалын хүрээнд хамрагдах сайжруулалтын үнэ цэнийг оруулаагүй болно.
- Урьдчилан төлсөн түрээс Энэ нь урьдчилж төлсөн түрээсийн урьдчилж төлөгдөөгүй хэсэг бөгөөд танд буцаахгүй болно. Жишээлбэл, та түрээслүүлэхдээ гурван сарын түрээсийн төлбөрийг урьдчилан төлсөн.
Түрээсийн газрын цэвэр хүү
Түрээсийн хүүгийн хамрах хүрээгээр даатгалын хязгаарыг түрээсийн цэвэр хүүгээр илэрхийлнэ . Хэрэв танай түрээс цуцлагдвал таны даатгагч хамгийн их алдагдал хүлээх болно. Энэ нь алдагдал гарах үеийн цэвэр түрээсийн хүү болно. Түрээсийн цэвэр хүү нь хоёр бүрэлдэхүүн хэсэгтэй.
Түрээсийн түрээсийн хүү (TLI) Энэ нь үлдсэн саруудад тааламжтай түрээснээс хүлээн авах тэтгэмж юм. Таны TLI нь түрээсийн нийт хүүгийн өнөөгийн үнэ цэнэ юм. Энэ нь түрээсийн хүүгийн хувийг түрээсийн хүүгийн хүчин зүйлээр үржүүлснээр тооцоолно. Таны түрээсийн хүү нь таны байрны түрээсийн үнэ болон сар бүр төлдөг түрээсийн хоорондох зөрүү юм. Жишээлбэл, түрээслүүлэх зах зээлийн хүү нь сард $ 5,000 ба таны компани одоогоор $ 3,500 төлж байна. Түрээсийн нийт хүү нь $ 1,500 ($ 5,000-аас хасах $ 3,500).
Түрээсийн хүүгийн хүчин зүйл нь таны бодлогод хавсаргасан хүснэгтээс үүсдэг. Хүүгийн хэмжээ болон түрээсийн үлдсэн сараас хамаарч хүчин зүйлс харилцан адилгүй байна. Жишээ нь, та түрээсийн хугацаанд 36 сар үлдсэн гэж бодъё. Хэрэв зээлийн хүүний түвшин 5 хувь байвал түрээсийн хүүгийн хүчин зүйл нь 33.4213 байна. Таны цэвэр түрээсийн хүү $ 1500 X 33.4213 эсвэл 50,132 байна.
Сар тутмын түрээсийн хүү (MLI) Түрээсийн сарын хүү нь урамшууллын төлбөр, сайжруулалт, сайжруулалт, урьдчилж төлсөн түрээсийн төлбөрийн сарын зардлыг тусгадаг. Хэрэв та шагнал урамшуулалгүй, сайжруулалт хийсэн эсвэл түрээсийн төлбөрийг урьдчилж төлөөгүй бол эдгээр зүйл хамаарахгүй болно. Хэрэв та эдгээр зардлыг баталгаажуулахыг хүсч байгаа бол тус бүрийн сарын түрээсийн хүүг тусад нь тооцоолох ёстой. Зардлын хувьд таны анхны зардлыг зардлаа хийхдээ үлдсэн сарын тоогоор хуваана. Жишээ нь, та зургаан сарын туршид таны 36 сарын түрээсийн төлбөрийг хийхэд та 25000 долларыг сайжруулахад зарцуулсан гэж үзье. Таны MLI $ 25,000 / 30 буюу 833 $ байна.
Түрээсийн цэвэр хүү
Түрээсийн гэрээний хүүгийн талаарх бодлогод үзүүлсэн хязгаар нь таны түрээсийн хүүгийн хүүгийн хэмжээ болон таны бодлогын эхлэлийн өдрийн сар тутмын түрээсийн хүүгийн нийлбэр юм. Жишээ нь, хэрэв таны TLI $ 1,500 бөгөөд таны MLI $ 833 бол эхлэлийн үеийн цэвэр түрээсийн хүү нь $ 2,333. Энэ нь таны даатгалын шимтгэлийг таны түрээсийн хугацаанаас хойш цуцалсан тохиолдолд түрээслэгчийн хүүгийн даатгалын төлбөрийг хамгийн өндөр байлгах болно.
Таны цэвэр түрээсийн хүү нь таны бодлогын хугацааны турш сар бүр буурдаг. Хэрэв таны түрээс цуцлагдвал таны даатгагчийн түрээсийн хүүгийн даатгалаас төлөх хамгийн их дүн нь таны түрээсийн төлбөрийг алдагдлын үед төлнө. Таны даатгагч цэвэр түрээсийн хүүг дараах байдлаар нэмж тооцно:
- Таны түрээсийн хүү нь түрээсийн үлдсэн саруудад түрээсийн хүүгийн хүчин зүйлээр үржигддэг
- Таны сарын түрээсийн хүү нь алдагдлын үеийн үлдсэн саруудад үржүүлснээр үржүүлнэ