Түргэн ба ашигтай хөрөнгийн зөвлөмжүүд
Бичиг баримт
Орлого ба зардлын тайлан: Та түрээсийн хөрөнгийг худалдахаас өмнө санхүүгийн бүх мэдээллээ зохих ёсоор нь байлгахыг хүсч байна.
Орлого, зардлын тайланг бэлтгэх нь танд боломжийн худалдан авагч, таны эд хөрөнгийн үнэ цэнийг илүү сайн дүрслэх болно.
Орлого: Энэ орлого, зардлын тайланд орсон бүх хөрөнгийг сар, жилээр хүлээн авна. Үүнд түрээслэгчийн сар бүрийн түрээсийн төлбөр, машины зогсоол, угаагч, хатаагч зэргээс нэмэлт түрээсийн төлбөрийг оруулж болно.
Зардал: Орлого, зардлын тайлан нь жилийн турш зарцуулсан мөнгийг оруулна. Үүнд дараахь зүйлс орно:
- Эд хөрөнгийн татварууд
- Даатгалын төлбөр
- Ус ба бохирын хураамж: Хэрэв та усны хэрэглээг хариуцаж байгаа бол.
- Цахилгааны төлбөр: Хэрэв та хэрэгслүүдээ хариуцаж байгаа бол.
- Хийн хураамж: Хэрэв та хэрэгслүүдийнхээ төлөө хариуцлага хүлээдэг бол.
- Газрын тосны төлбөрүүд: Хэрэв та хэрэгслүүдийнхээ төлөө хариуцлага хүлээдэг бол.
- Засвар үйлчилгээ : Ихэнх хөрөнгө оруулагчид болон / эсвэл Репортууд нь засвар үйлчилгээний хувь хэмжээг тооцоолно. Уламжлал ёсоор бол энэ нь нийт үйл ажиллагааны орлогын 5 хувийг эзэлдэг. Засвар үйлчилгээний зардал нь эд хөрөнгийн хэмжээ, эд хөрөнгийн нас, гадна талбайн хэмжээ зэргээс шалтгаална. Энэ нь тохижилт, засварын зардал, хаалганы түгжрэл, цонх, эвдэрсэн хавтан, сантехникийн алдагдал, дээвэр алдалт эсвэл хашлага зэрэг засах зардал орно.
- Хөдөлмөрийн хөлс: Ихэнх хөрөнгө оруулагчид ажлын байрны хүчин чадлыг тооцдог. Үл хөдлөх хөрөнгийн төрлөөс хамаарч энэ тоо нь үйл ажиллагааны нийт орлогын 5-10 хувьтай тэнцүү байх болно. Ажлын байрны зардалд өмч хөрөнгийг зах зээлд борлуулах зардлыг оруулж болно. Тухайлбал, түрээсийн зар байрлуулах, татвар, даатгал гэх мэт өмч хөрөнгийг барагдуулах зардал орно .
Орлого, зардал, үл хөдлөх хөрөнгийн менежментэд хамаарах баримтуудыг цуглуулах
Орлого, зардлын зүйлээс авсан зүйлс : Түрээсийн хөрөнгийг худалдахаас өмнө та орлого, зардлын тайланд тусгасан зүйлсийнхээ хатуу хуулбарыг олохыг хүсч байна. Та эдгээр мэдэгдлийг өмнөх жилээс цуглуулахыг хүсэх болно. Энэ нь бүх төлбөрийн хэрэгсэл, даатгалын тайлан, өмчийн татвар, моргейжийн төлбөр, түрээсийн төлбөр, засвар үйлчилгээний зардал гэх мэт байж болно.
Та эдгээр бүх баримтыг компьютерт сканнердах хэрэгтэй бөгөөд ингэснээр та тэдгээрийн дижитал хуулбартай байна. Ингэснээр та хүссэн тохиолдолд худалдан авагч, өмгөөлөгч, үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчийн хүсэлтийг электрон хэлбэрээр авах боломжтой болно.
Бүх төрлийн түрээсийн хуулбарууд: Одоогийн түрээслэгчдэд түрээсийн бүх гэрээний хуулбарыг цуглуулахыг хүсч байна. Энэ нь одоогийн түрээсийн төлбөр болон түрээсийн уртыг шалгахад хэрэглэгдэнэ.
Эд хөрөнгийг сүүлийн үеийн сайжруулалтуудын жагсаалт: Сүүлийн жилүүдэд эд хөрөнгөд хийсэн аливаа сайжруулалтын жагсаалтыг оруул. Жишээ нь, та шинэ дээвэр дээр тавиад гал зуухыг сольсон уу эсвэл гал зуухыг шинэчилсэн үү? Та мөн ажил хийгдсэн, магадгүй сайжруулах ойролцоо үнэ цэнэтэй хугацааг оруулахыг хүсэх болно.
Таны сайжруулалтын жагсаалтанд та нар дүрслэлийг тайлбарлахыг хүсч байна. Жишээ нь, гал тогооны шинэчилсэн гал тогооны өрөөний оронд саарал гал зуухны загварын кабинет, цагаан цагаан боржин чулуу, налуу ирмэгтэй жийргэвч зэрэг шинэчлэгдсэн гал тогооны өрөө гэж хэлж болно.
Үүнээс гадна та хийсэн ажлын нотолгоо олж авах хэрэгтэй. Энэ нь нэхэмжлэхийн хуулбар, ажил болон бусад баримтуудтай холбоотой гэрээ байж болно.
Ихэнх тохиолдолд, үл хөдлөх хөрөнгийн жагсаалтыг дэлгэрэнгүй жагсаахдаа Realtors энэ жагсаалтыг сайжруулах болно. Тиймээс энэ жагсаалт аль болох нарийвчлалтай байх ёстой.
Аливаа лицензийн хуулбар: Таны хийхийг хүссэн хамгийн эхний зүйл бол таны өмч дээр нээлттэй зөвшөөрөл байхгүй эсэхийг шалгах явдал юм. Хотоос хамааран та энэ хүсэлтийг утас эсвэл онлайнаар биечлэн авч болно. Энэ нь нийтийн бүртгэлийн нээлттэй хүсэлт гэж нэрлэдэг.
Хэрэв өмч хөрөнгөнд ямар нэг нээлттэй зөвшөөрөл байгаа бол тэдгээрийг худалдахын өмнө тэдгээрийг хаах хэрэгтэй. Та ямар ажлуудыг хийж дуусгах ёстойг тогтоох, лицензтэй гэрээт гүйцэтгэгчийг ажилд нь бөглөх ажлыг эхлүүлэх, хотоос гарч ирсэн байцаагчийг шалгаж, зөвшөөрлийг нь хаахын тулд ажил хийгдсэн эсэхийг баталгаажуулах хэрэгтэй.
Та өмч хөрөнгөө ашиглаж дууссан аливаа ажилд зориулж бүх лицензийн хуулбарыг цуглуулж, авах ёстой. Танай хот эд хөрөнгөд бүртгүүлсэн бүх лицензүүдийн хуулбарыг танд өгөх боломжтой байх ёстой.
Ашиг олох чадавхийг тодорхойлох
Та хөрөнгөө зарж борлуулахад хэр их мөнгө хийж болох талаар тооцоо хийх хэрэгтэй.
1. Танай моргон орон дээр хэр их өртэй вэ? Танд урьдчилгаа төлбөрийн торгууль бий юу?
2. Танай хөрөнгийг худалдах үед хариуцах хаалтын зардлыг мэдэж аваарай. Үүнд борлуулалтын бодит үнэ цэнийн татвар, борлуулах ѐстой үл хөдлөх хөрөнгө, бүртгэлийн хураамж, өмгөөллийн хураамж зэрэг багтаж болно.
3. Хөрөнгийнхөө татварын үндэслэлийг мэдэж бай. Ингэснээр таны татварын хэмжээ хэр их болохыг та мэднэ. Татварынхаа үндэслэлийг тодорхойлохын тулд нягтлан бодогчтойгоо ярь.
Ерөнхийдөө, таны суурь нь тухайн жилийн хугацаанд хасагдаагүй хөрөнгө оруулалтын зардлууд болох худалдан авалтын үнэ, хаалтын зардал, сайжруулалт, жилийн туршид элэгдэл хорогдлын дүнг хассан дүн юм.
4. Танай хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнэ ямар байдгийг мэдэх. Өнгөрсөн жил таны талбайд борлуулсан хоёр буюу гурван харьцуулж болох эд зүйлсийг олох хэрэгтэй. Та өөрийн хөрөнгөө борлуулах үнийн хязгаарын талаарх бараг санаа бодлыг олж авахын тулд эдгээр тоонуудыг ашиглаж болно.
5. Хөрөнгийн зах зээлийн үнэ цэнийг барьцаалж, үл хөдлөх хөрөнгөөсөө үлдсэн дүнг хасаад, хөрөнгөө зарж борлуулах зардлыг хасахын тулд хэр их мөнгө зарж борлуулахаа шийднэ.
6. Хөрөнгө орлогын татварт хэр их мөнгө зарцуулахыг тодорхойлох хэрэгтэй. Үүнийг хийхийн тулд та өөрийн хөрөнгийн борлуулалтын үнийг тооцсон татварын сууриар хасах болно. Энэ дүн нь капиталын олзны татварын өр төлбөрийг тодорхойлох болно. Нягтлан бодогчтойгоо ярих хэрэгтэй. Яагаад гэвэл та маш бага мөнгөөр зарж байгаа боловч хөрөнгийн өмчлөлийн дундаас авсан элэгдэл хорогдлын шимтгэлээс шалтгаалан капитал олдог татваруудад илүү их өртэй болдог.
Засвар үйлчилгээ
Deferred Maintenance: Борлуулахын өмнө та өмч хөрөнгийг аль болох сайн харуулахыг хүсэх болно. Энэ бол таны тавьсан засвар үйлчилгээний асуудлуудыг шийдвэрлэх цаг юм. Энэ нь газрын зураг нийтлэг газрыг багтааж, газрын гадаргуун тохижилт, давуу талыг сайжруулж, жорлонгийн суултуур эсвэл жижиг дуслыг засах боломжтой.
Хөрөнгийн сайжруулалт : Борлуулахын өмнө аливаа хөрөнгийн сайжруулалтыг хийж дуусгах нь үнэ цэнэтэй эсэхийг тодорхойлох хэрэгтэй. Сайжруулалт нь зардлаас их хэмжээний ашиг өгдөг үү? Жишээлбэл, та шинэ байшингаа зах дээрээс бага үнээр хийж чадах уу?
Хөрөнгөөрөө илүү их хөрөнгө оруулалт хийх нь зүйтэй болов уу? Хэрэв та ийм сайжруулалт хийхгүй бол борлуулалтын боломжийг багасгах уу? Муу муу дээвэр, тавцан дээр тавигдаж буй нүх, нүх нь хэн нэгэн хөрөнгийг худалдан авахаас сэргийлнэ гэж үү?
Ерөнхий зөвлөмжүүд
Түрээслүүлэгчид мэдэгдэх: Түрээсийн өмч нь зах зээл дээр байгаа нөхцөлд худалдан авагчид эд хөрөнгийг үзэж байхдаа доод тал нь нэг түрээсийн нэгжид нэвтрэх боломжтой байх ёстой. Тиймээс та өмч хөрөнгийг худалдах гэж буй түрээслэгчдээ хэрхэн, хэзээ мэдэгдэхээ тодорхойлох ёстой. Таны өмч хөрөнгийн хэмжээнээс хамааран эд хөрөнгийг худалдах зорилго бүхий бүх түрээслэгчид мэдэгдэх шаардлагагүй. Та ирээдүйн худалдан авагчдад үзүүлэх орон сууцныхаа түрээслэгчдэд мэдэгдэх ёстой.
Заримдаа түрээслэгч нь эд хөрөнгөө зарж борлуулах гэж байгааг сонсоод айдаг. Тэд зарж борлуулахдаа нүүлгэн шилжүүлэх болно гэж санаа зовдог. Шинэ эзэн нь өмч хөрөнгийг хэрхэн захиран зарцуулах талаар тэд бас санаа зовдог. Зарим түрээслэгч нь мөн үүнийг зөв зохистой болон үндэслэлгүй асуудлаар түрээслэгчтэй харьцах боломжийг ашиглах болно. Тиймээс түрээслэгч нь ирээдүйн худалдан авагчидтай харилцах боломжийг олгох хэрэгтэй.
Аливаа ажлын байрыг оруулаарай: Борлуулахаасаа өмнө та өмч хөрөнгөө 100 хувь эзэмшдэг. Хэрвээ танд сул орон зай байгаа бол оролдлого түргэн бөглөхийн тулд булангуудыг бүү хас. Та бүрэн гүйцэд шалгах үйл явцыг дагаж байгаа эсэхийг шалгаарай.
Хэрэв таны өмч хөрөнгө түргэн зарахгүй бол үл хөдлөх хөрөнгөө байршуулсан хөлөг онгоцон дээр гацах болно. Та мөн хамгийн сайн харагдах хэрэгтэй үед нь эд хөрөнгийг гэмтээж болзошгүй эд хөрөнгөгчид түрээслэгчийг байрлуулахыг хүсэхгүй байна. Муу муу түрээслэгчтэй нэгээс илүү сул орон зайтай байх нь дээр.
Ярилцлага эрхлэгчид Реал Мадрид : Та үл хөдлөх хөрөнгөө түрээслэх өмчийг жагсаах хэрэгтэй. Хэрвээ та өмнө нь ажиллаж байсан, танд тав тухтай ажиллаж байсан бол та бүхэн бэлэн болсон.
Хэрэв үгүй бол та хэд хэдэн Репортоор ярилцлага хийх шаардлагатай болно. Хөрөнгийн төрөлд мэргэшсэн Реал Мадридыг хайж олох нь чухал. Нэг гэр бүлийн орон сууц эсвэл кондуктор нь өөртөө онцгой мэргэжилтэй хүмүүс байж болохгүй, гэхдээ олон төрлийн, жижиглэн худалдаа, холимог хэрэглээний өмч эсвэл бусад өвөрмөц хөрөнгө оруулалтын хувьд та борлуулахыг хичээж буй хөрөнгийн төрлийг амжилттай борлуулж байгаа хэн нэгнийг хайж олохыг хүсч байна. Энэ нь өмгөөлөгчид гэр бүл салалт, татварын давж заалдах эсвэл корпорацийн хууль зэрэг чиглэлээр тодорхой чиглэлээр мэргэшсэн байдаг.
Зах зээл дээр хэзээ тавих вэ? Хөрөнгө оруулалтын зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгө нь өмчлөгчийн эзэмшлийн анхан шатны оршин суугчдыг худалдахтай адил дүрэмд ордоггүй. Шинэ хичээлийн жилээс өмнө гэр бүлээ шинэ байшинд орохыг хичээдэг тул хаврын улиралд хэвийн орон сууцны зах зээл хамгийн хүчтэй байдаг.
Ерөнхийдөө, та хөрөнгө оруулалтын зориулалттай хөрөнгийг жилийн аль ч улиралд худалдах боломжтой. Та амралтын өдрүүд буюу зуны улиралд бага хэмжээний үйл ажиллагаануудыг харж болно.