Арилжааны зээлдүүлэгч нь андеррайтертаа маш болгоомжтой ханддаг. Худалдан авагчдын хувийн зээлийн түүх арилжааны зээлийн хувьд маш чухал байдаг тул зээл олгох шийдвэр гаргахын тулд бусад шалгуурыг ашигладаг. Арилжааны зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийг худалдаж авахын тулд худалдан авдаг тул түгээмэл шалгууруудын нэг нь орлого олохын тулд барьцаа хөрөнгийг хангалттай төлж, зээлдэгчдэд ашигтай байх эсэхийг мэдэх явдал юм.
Зээлдүүлэгч нь орон сууц эсвэл олон талт өмч хөрөнгийг харсан тохиолдолд моргейжийн зээлийг олгох эсэх, мөн хичнээн хэмжээний хөрөнгийг DSCR эсвэл Өрийн үйлчилгээний хамрах хүрээний харьцаагаар тодорхойлж болно. Энэ бол энгийн тооцоо боловч маш чухал юм. Зээлдүүлэгч нь хувь хүний зээлийн оноо, түүхийн талаар маш их санаа зовдоггүй. Хөрөнгө оруулалтын зорилго нь ROI, Хөрөнгө оруулалтын өгөөж, мөнгөн гүйлгээ тул мөнгөн гүйлгээ нь гол анхаарлаа хандуулдаг.
Үнэн хэрэгтээ хөрөнгө оруулагчид орон сууцны төсөлд мөнгөний урсгалын тооцоог зөв тооцоолсон эсэхийг баталгаажуулахын тулд зээлдүүлэгчдийн анхаарлыг халамжлах хэрэгтэй. Тэд орлого, зардлыг харуулсан санхүүгийн байдлыг харахыг хүсч байна. Дараа нь эдгээр тоо нь ирээдүйд үргэлжлэх эсвэл магадгүй илүү сайжрах эсвэл улам дордох эсэхийг харуулна. Тооцоолсон мөнгөн гүйлгээ нь өр төлбөрийг зохих ёсоор хамардаг гэдгийг харуулсан тохиолдолд хөрөнгө оруулагчийн хөрөнгө оруулалтын сонголт болон үнэлгээний ур чадварыг баталгаажуулдаг.
Хэдийгээр төсөлтэй холбоотой DSCR-ийг хэрхэн тооцоолох, орон сууцны зээлийг хэрхэн тооцоолох талаар олон газрууд байгаа боловч худалдан авагч нь худалдан авахаар төлөвлөж буй төслөөс хэр их зээл авч болохыг мэдэхийг хүсч байгаа юм. Хөрөнгө оруулагчид өөрсдийн тооцоог хийдэг бөгөөд тэдний ирүүлсэн тоог баталгаажуулахын тулд тэдний сонгосон зээлдүүлэгчийг хайж олох.
Хөрөнгө оруулагчид болон зээлдүүлэгч нар хоёулаа ижил зорилготой. Төсөл өрийг зохих ашигт үлдээхэд хангалттай ашигтай байх уу?
Бид үүнийг хоёр чиглэлээс харж, одоогийн DSCR-г авч, зээлдүүлэгчтэй DSCR-тай хөрөнгийг үнэлэх болно. Энэхүү тооцоолол нь нийт зээлдүүлэгчийн хамгийн бага хүлээн зөвшөөрсөн DSCR-ийг ашиглан энэ хэмжээг буцаана. Дараа нь бид өөр чиглэлийг, DSCR авах болно.
Хэцүү: дундаж
Шаардлагатай хугацаа: 20 минут
Хэрхэн:
- Ажлын байрны болон зээлийн алдагдлыг хассаны дараа мөнгөн гүйлгээ буюу үйл ажиллагааны нийт орлогыг тодорхойлох.
Нийт 187,000 доллар / жил - 9% ажлын байр ба зээлийн алдагдал ($ 16,830) = $ 170,170
- Дараа нь үйл ажиллагааны болон менежментийн бусад татваруудыг , түүний дотор татвар , даатгалыг оролцуулан хасах замаар үйл ажиллагааны цэвэр орлого олж авах.
Үйл ажиллагааны нийт орлого - Бүх зардал = ҮНДС, эсвэл Үйл ажиллагааны цэвэр орлого
$ 170,170 - 72,470 (зардал) = $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12 сар = $ 8142 / сар NOI
- Зээлдүүлэгчид хамгийн бага хүлээн зөвшөөрөгдөх DSCR 1.20 бол сард 8142 ам. Долларыг сард дунджаар 1.2 дахин төлөх ёстой. Хамгийн их төлбөр авахын тулд 8142 долларыг 1.2-т хуваах шаардлагатай.
$ 8142 сарын цэвэр орлого / 1.20 хамгийн бага DSCR = $ 6785 / сард хамгийн их ипотекийн төлбөр.
- Одоогийн ханшаар хичнээн хэмжээний зээлийг зээлдүүлэхийг зөвхөн тодорхойлох шаардлагатай. Хэрэв энэ худалдан авагч 30 жилийн хугацаатай зээл дээр 6.875% -ийн хүү төлөхөөр хүлээгдэж байгаа бол мортгэйжийн тооцоолуурт зээлдүүлэгч нь зээлийн хүү болон зээлийн хүүг төлөхөд хүргэж болох юм. $ 6785 / сар, хамгийн бага нь 1.20 DSCR.
Ипотекийн ихэнх калибраторууд нь зээлийн дүнг тооцохын тулд төлбөр, хүү, цагийг оруулна.
- Биднийг эхлэх үед бид DSCR-г ашиглан ипотекийн төлбөрийн зээлд хамрагдсаныг мэдэж байсан. Учир нь худалдан авагчид бид моргейжийн зээлийг худалдан авахад үнэлдэг өмч хөрөнгийг хэрхэн үнэлэхийг хүсч байгаагаа үнэлэхийг хүсдэг. Гэхдээ одоогийн төсвийн зардлууд болон орон сууцны төлбөрийг мэддэг DSCR тооцоог хийцгээе.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Ипотекийн жилийн төлбөр = 1.30 DSCR
1.3 тохиолдолд 1.2-аас дээш, магадгүй хүлээн авах боломжтой DSCR. Гэсэн хэдий ч, шинэ зээлийг үйл ажиллагааны төсөлд эрэлхийлж байгаа бол одоогийн НИХБ-ийг эхлээд барьцаа хөрөнгөгүй болох боломжтой эсэхийг олж мэдсэнээр ашиглах болно.
Тоо нь ажиллах үед хөрөнгө оруулагчид болон зээлдүүлэгчид төслийн санхүүжилт болон ирээдүйн ашигт ажиллагааны талаар сайн мэдэрч чадна.
Таньд юу хэрэгтэй вэ:
- Үл хөдлөх хөрөнгийн орлого, зардлын дэлгэрэнгүй мэдээлэл.
- Барьцаат зээлийн тооцоолуур.