Энэ жижигхэн тоо танд мөнгө олох магадлалтай эсэхийг хэлж өгнө.
Ийм өмчийг үнэлэх асуудал нь сонсоход хэцүү биш юм. Үнэн хэрэгтээ, үл хөдлөх хөрөнгийн капиталжуулалтын түвшинг тооцоолох нь хялбар бөгөөд таван минутаас хэтрэхгүй байх ёстой.
Энэ нь cap хувь нь яг юу болохыг ойлгохоос эхэлдэг.
Капиталжуулалтын түвшин гэж юу вэ?
Cap rate гэдэг нь үл хөдлөх хөрөнгөөс олох орлогын хэмжээгээр таны оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөжийг өгнө. Мэдээж энэ нь маш чухал хүчин зүйл юм. Та мөнгө алдах зорилготой хөрөнгө оруулалт хийхгүй.
Энэ нь ижил төстэй шинж чанартай харьцуулалтыг хийх сайхан арга юм. Учир нь бүх зардлыг тооцсон. Хоёр шинж чанар нь адил төстэй байдаг ч нэг нь илүү өртөгтэй байдаг. Учир нь энэ нь илүү их орлогыг бий болгодог, эсвэл бага зардлаар байдаг.
Cap Rate хэрхэн тооцох
Та үйл ажиллагааны цэвэр орлого болон харьцуулж болох шинж чанартай сүүлийн үеийн борлуулалтын үнийг ашиглан капиталжуулалтын түвшинг тооцоолж болно. Капиталжуулалтын түвшинг тодорхойлж, дараа нь худалдан авахаар бодож байгаа өмчдөө орлогынх нь дагуу зах зээлийн үнийг тодорхойлно.
Нэгдүгээрт, орлогын ижил төстэй хөрөнгийн борлуулалтын сүүлийн үеийн хувилбарыг авах.
300,000 доллараар борлуулсан зургаан ширхэг орон сууцны төслийн жишээг ашиглаад үзье.
Одоо тухайн орон сууцны төслийн үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тодорхойлох эсвэл эзэмшигчдийн олж тогтоосон цэвэр түрээсийг тодорхойлно. Барьцаа хөрөнгөөс бусад бүх зардлыг хасах. Энэ тооцоо нь эд хөрөнгөө төлсөн мэт үнэлдэг.
Оруулсан түрээсийн бүх зардлыг 24,000 доллараар тооцно. Үүний цэвэр борлуулалтын орлогыг борлуулалтын үнээр хүүний дээд түвшинд хүрэхийн тулд: $ 300,000 $ борлуулалтын үнээр хуваасан зардалд $ 24,000 $ .08 буюу 8% -ийн капиталжуулалтын түвшинг өгдөг.
Хэмжээг хэрхэн ашиглах вэ
Хөрөнгө оруулагч нь хүүний түвшинг хоёр аргаар ашиглаж болно. Тэрбээр саяхан зарагдсан харьцуулж болох шинж чанаруудтай холбоотой зах зээлийн хүүний түвшинд тулгуурлан борлуулахаар төлөвлөж буй хөрөнгийг үнэлж үзэхийг хүсч болох юм. Эсвэл түүнийг худалдан авах талаар бодож байгаа бол эд хөрөнгийн асууж үнийг нь үнэлэх боломжтой эсэхийг тодорхойлохыг хүсч болох юм.
Та борлуулж байхдаа
Танд жижиг орон сууцны төслийг эзэмшиж, борлуулахыг хүсч байна. Та өөрийнхтэй төстэй газарт борлуулсан өмч хөрөнгийн талаарх мэдээллийг цуглуулах. Тэд илүү олон, цөөхөн нэгжтэй байж болно, гэхдээ та борлуулахыг хүсч буй зүйлтэй адил төстэй шинж чанаруудыг олохыг хичээдэг.
Өмнөх 3 буюу дөрвөн сарын дотор борлуулсан гурван өмчийг та олж мэднэ. Тулгарч буй хэсэг бол үйл ажиллагааны цэвэр орлогоо олох боломжтой байх явдал юм. Заримдаа энэ мэдээллийг жагсаалт дээр худалдаалах цэгээр нийтэлдэг боловч ихэнхдээ энэ нь ялангуяа, үйл ажиллагааны цэвэр орлого таатай бус байх үед биш юм. Та энэ төрлийн мэдээллийг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн агентаас авч болно, гэхдээ ялангуяа хэрэв та түүнтэй хамт борлуулах хөрөнгийг жагсаах болно.
Тэгэхээр та өмч хөрөнгийн гурван үнийн дүнгээр дунджаар 9.2 хувь хүрч ирдэг. Таны хөрөнгийн цэвэр ашиг нь 31,000 $ байна. Одоо хийх ёстой бүх зүйл бол үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг cap rate -ээр хуваавал: $ 31,000 -оор хуваагддаг .092 $ 226,957 -р гарч ирнэ. Таны эд хөрөнгийн үнэ цэнэ байна.
Та энэ тоотой дээрх эд хөрөнгийг асууж, зах зээл дээр тавихыг хүсч буй үнийг суурь болгож болно.
Хэрэв та худалдан авах гэж байгаа бол
Та худалдан авсан шийдвэрийн шинж чанарыг харьцуулахдаа бүртгэлтэй шинж чанаруудтай ажиллах болно . Энэ нь үйл ажиллагааны цэвэр орлого олох болон тус бүрт ногдох хувь хэмжээг тооцоолоход илүү хялбар болгодог. Дараа нь хамгийн сайн худалдан авалтыг хэрхэн хийхийг нь үзье.
Гэхдээ зардлаа багасгаж, түрээсийг нэмэгдүүлэх боломжийг хайж олохын тулд дээд зардлаа өсгөх боломжтой тул тэдний зардлыг шалга.
Тухайн зардлын хэмжээ нь өмчийн төрлөөс шалтгаалан хэвийн хэмжээнээс хэтэрдэггүй, эсвэл өр төлбөр нь харьцуулж болох эд хөрөнгийн зах зээлийн үнээс доогуур байгааг олж мэдэж болно. Эдгээр нөхцөл байдлуудын аль нь ч гэсэн хүүний түвшний хэмжээг нэмэгдүүлж, хэрэв эдгээрийг засч залруулбал илүү боломжит хөрөнгийг бий болгоно.
495,000 ам.доллараар жагсаагдсан жижиг орон сууцны төсөл дээр анхаарлаа хандуулаарай. Өнөөгийн зах зээл дээр үнэлж баршгүй үнэ цэнэтэй юу? Дахин хэлэхэд, харьцуулж болох шинж чанарууд ба борлуулсан дундаж хувь хэмжээ. Бид 9.2 хувийн ханшийг жишээгээр харуулах болно.
Хэрэв энэ хөрөнгийн цэвэр ашиг нь $ 39,500 бол асуух үнэтэй юу? Үгүй ээ, энэ орлогыг cap rate нь $ 429,348 гэсэн үнийг өгдөг. $ 495,000-ийн асуусан үнэ нь тэмдгээс бага байна.
Энэ жагсаалтыг үнийн дүнгээр авахын тулд үйл ажиллагааны цэвэр орлого ямар байх ёстой вэ? Томъёоны эргэн тойронд шилжинэ. $ 495,000-аар 9.2 хувиар өсөх ба $ 45,540 $ -ын цэвэр ашиг шаардлагатай.
Гэхдээ хөрөнгийг яагаад илүү сайн түвшинд хүргэх нь зөв шалтгаан байж болно гэдгийг санаарай. Энэ нь барилга, хүрээлэн буй орчны онцлог, чанар, байрлал байж болно. Шийдвэр гаргахаасаа өмнө бүх зүйлийг үнэлэх хэрэгтэй, гэхдээ хүүний түвшний тусламж.