Тоонуудыг ойлгох
Хөрөнгийн ашиглалтын орлого нь түрээс, түрээсийн орлогыг бий болгоход ашигладаг бол үнэлгээний эсвэл үнэлгээний орлогын аргыг хамгийн өргөн хэрэглэгддэг. Хөрөнгийн бий болгосон цэвэр орлого нь борлуулсан бол тухайн зах зээл дээрх өөрийн үнэ цэнийг тооцоолох тодорхой хүчин зүйлстэй хослуулан хэрэглэдэг.
Энэ нь үйл ажиллагаанаас олсон цэвэр орлогыг сонирхож буй хөрөнгө оруулагчид биш юм.
Тэд бараг үргэлж санхүүжилт хайж байх болно, зээлдүүлэгч нар орлого, зардлын мэдээллийг нарийвчлан судалж, тэдний хөрөнгө оруулалтыг аль болох тодорхой байлгах хэрэгтэй. Зээлдүүлэгч нь орон сууцны төлбөрийг эзэмшигчдэд зориулж үлдээсэн ашгаас хүртэх зардлаас хэтэрсэн ердийн орлогын түрээсийг харахыг хүсдэг.
Үнэ цэнийг тооцоолохын тулд капиталжуулалтын түвшинг (хувь хэмжээ) ашиглана уу
Орлогын үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх капиталжуулалтын түвшинг ашиглах үед өмч хөрөнгийн цэвэр ашиг орлогыг ашигладаг бөгөөд хүсэлтийн үнэ болон хүүний түвшний хоорондох урвуу хамаарал байдаг. Өөрөөр хэлбэл, cap хувь хэмжээ өндөр байх тусмаа асуух үнийг бууруулдаг.
Утга тооцооллын хувьд Нийт түрээслүүлэгч үржүүлэгчийг ашиглах
Нийт түрээслэгч Multiplier эсвэл GRM нь cap rate-тэй ашигласан цэвэр ашгийн цэвэр орлогоос бус харин хөрөнгийн нийт түрээсийг ашигладаг. Нийт ашигт ажиллагаа (GPI) болон нийт үйл ажиллагааны орлогын (ГАТ) гэж тооцогдох тул энэ тооцоог хийх хоёр арга бий .
Тус бүрийн тооцооллоос харахад Үнэлэгдсэн нийт үйл ажиллагааны орлогыг үнэлэх нь нийт ажиллагсад болон төлбөрийн бус алдагдлыг авч үздэг.
Дараа нь Нөхцөл байдал, ирээдүйн зардлуудыг анхааралдаа авах хэрэгтэй
Илүү субьектив, гэхдээ маш чухал зүйл бол эд хөрөнгийн байдлыг авч үзэх явдал юм.
Орлогын үнэлгээний аргын аль нь ч үл хөдлөх хөрөнгийн нөхцөл байдал, ирээдүйд томоохон засварын зардал гарах магадлалыг авч үздэггүй тул эцсийн үр дүнгийн тооцоололд орох ёстой.
Одоо байгаа үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах үед энэ нь маш үр ашигтай ажиллаж байсан, эсвэл цэвэр орлогыг бууруулж буй үйл ажиллагааны асуудал байж болох юм. Хөрөнгө оруулагч орон сууцны төслийг жишээ болгон үнэлэхдээ түрээс нь түрээсийн төлбөр байж болохоос гадна зардлууд нь өндөр байх ёстой.
Эзэмшигч нь үйлчилгээ үзүүлснийхээ төлөө түрээслүүлэгчид түрээслүүлээд байгаа юм уу, эсвэл тэдэнд асуудал байгаа, мөн эзэн нь тэднийг албадан гаргахыг хүсэхгүй байгаа гэж үзье. Эсвэл засвар, арчлалтын зардлууд ижил төстэй шинж чанаруудын нормоос бага байна. Эзэмшигч нь менежментийн үүрэгт ажилд автсан эсвэл засварын ажил муугаас замаас гарч буй асуудлуудтай холбоотой байж болох юм.
Үйл ажиллагааны бүх талыг шалгаж буй хөрөнгө оруулагчид түрээсийн тоо бодит биш учраас боломж олж харна. Тэд түрээслүүлэгчдийг одоогийн түрээсээр авч байгаа нь цэвэр ашгийн хувьд мэдэгдэхүйц ялгааг бий болгож байгаа учраас тэд үүнийг худалдан авахыг хүсч байгаа. Тэд эд хөрөнгийн зардлууд нь тийм байх ёсгүй бөгөөд эд хөрөнгийг эвдэрч унагаж байгааг харж болно, ингэснээр тэд худалдан авалт хийж болно.
Sharp хөрөнгө оруулагчид, зээлдүүлэгчид нь төслийг санхүүжүүлж, бодит тоонууд нь тэдэнтэй хамтран ажиллаж байгаа эсэхийг нягтлан шалгана. Зарим жижиг арилжааны шинж чанар муу удирддаг нь гайхалтай юм. Аль аль нь түрээс хэтэрхий бага, зардал хэт өндөр, эсвэл хоёуланг нь хослуулсан. Үнэлгээний үндсэн тооцоо дээр зогссон хөрөнгө оруулагчид түрээс болон зардлуудыг ухаж хийлгүйгээр хамгийн сайн наймаа эсвэл үл хөдлөх хөрөнгөөс илүү гардаг.
Орлого хийх аргыг мэдэж аваарай
Хэрэв та хөрөнгө оруулагчидтай хамтран ажиллахаар төлөвлөж байгаа бол үнэлгээний орлогын аргыг сурахын тулд зайлшгүй шаардлагатай цагийг зарцуулна. Та өөрийн хөрөнгө оруулагч худалдан авагч эсвэл худалдагчийн үйлчлүүлэгчийг танихгүй эсвэл таны гүйцэтгэж чадахгүй тооцооллыг асуухыг хүсэхгүй байгаа нэр томъёог ашиглахыг хүсэхгүй байна.
Хөрөнгө оруулагчидтай ажиллах нь нэлээд үр өгөөжтэй байж болно. Учир нь энэ үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл маш идэвхтэй байдаг.
Та мөн давтан бизнес эрхлэх, түүнчлэн сэтгэл хангалуун хөрөнгө оруулагчдын үйлчлүүлэгчдээс лавлагаа авах болно.
** Шинэчлэл: Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн ослын дараа би энэ өгүүллийг шинэчилж байна. Үнэлгээчид зах зээлийн асуудлуудын дараа маш консерватив болж, эд хөрөнгөө доройтуулж, үл хөдлөх хөрөнгийг харьцуулах боломжтой болгох замаар нөхөн сэргээлтийг удаашруулж байгаад буруутгагдсан. Гэсэн хэдий ч тэд одоо ч гэсэн завь эргэлдэж байгаа бололтой.