Хэрэв та үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийх гэж байгаа бол их хэмжээний судалгаа хийх шаардлагатай болно. Та мөн эзэн байх нь тохиромжтой, мөн өмч хөрөнгийг удирдах цаг хугацаатай гэдэгт та итгэлтэй байх ёстой. Гэсэн хэдий ч одоо болтол хойшлуулах зүйл бол түрээсийн үйл ажиллагаанаас мөнгөн урсгалыг бий болгох арга замыг судлах явдал юм.
Бидний жишээний хувьд дөрвөн ширхэг бүхэл бүтэн түрээсийн зориулалт бүхий дөрвөн ширхэгийг ашиглана. Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгийн боломжит хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил төсвийн мөнгөн гүйлгээний тооцоолол юм. Ихэнх хөрөнгө оруулалтын нэгэн адил энэ нь маш чухал бөгөөд урд талын ухаалаг, сайтар судлагдсан худалдан авалт юм. Энэ худалдан авагч нь бидний судалгаа хийж, манай дөрвөн мегапикст сайн худалдан авдаг бидний жишээг авч үзье. Худалдан авалт болон түрээсийн мэдээлэл энд орно:
- Fourplex-ийн худалдан авах үнэ $ 325,000.
- Худалдан авагч 20% доош буюу 65,000 ам.доллар, санхүүжилт $ 260,000.
- 30 жилийн хугацаатай зээл нь 6.5 хувьтай байна. Зарц / хүүгийн төлбөр нь сард 1,643 доллар байна.
- Худалдан авалтанд төлсөн татвар, даатгал нь $ 3,600 / жил бөгөөд нийт төлбөр нь сард 1,943 $.
Худалдан авагч нь судалгаа хийж, түрээсийн эрэлт хэрэгцээгээ байнга олж хардаг. Гэсэн хэдий ч, тэдгээрийн тооцоололыг зөв тооцохын тулд бодит бэлэн мөнгөний урсгалыг урьдчилан таамаглахын тулд сул орон тооны болон төлбөрийн бус эрсдэлийн 6 хувьтай байна.
Эдгээр нэгж нь бүгд ижил бөгөөд сард тус бүр 900 долларыг түрээслүүлнэ. Тооцоолоо хэрхэн бууруулж байгааг харъя:
- Нийт түрээсийн орлого $ 900 X 4 X 12 сар буюу жилд 43,200 $.
- Төлбөр нь $ 1,943 X 12 = $ 23,316 жил байна.
- Өмнөх өмчлөгчийн засварын зардал жилд дунджаар 1,700 доллар байна.
- Хөдөлмөр эрхлэлт ба зээлийн алдагдал нь жилд 6% буюу жилд 2,592 ам.доллар байна.
- Эзэмшигч нь жил бүр 400 орчим долларыг зар сурталчилгаанд зарцуулж, эд хөрөнгийг өөрөө удирддаг.
Эдгээр нь бидний мөнгөн гүйлгээний тооцоололд орох үндсэн үйл ажиллагаанууд юм. Бидний тооцооллыг ашиглаад үзье.
- Түрээсийн орлого - Ажилд гарах зардал - Төлбөр - Зардал = Бэлэн мөнгөний урсгал
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = эерэг мөнгөн урсгалд сард $ 1,266.
Өөрийнхөө өгөөжийг " бэлэн мөнгөөр бэлнээр " гэж үнэлэхийн тулд жилийн бэлэн мөнгөний эргэлт буюу 15,192 доллар хүртэлх бодит мөнгөн хөрөнгө оруулалтыг $ 65,000-аар хуваана. Энэ нь таны оруулсан хөрөнгөд 23% -ийн ургац байна! Эндээс хөрөнгө оруулалтын цөөн тооны хөрөнгө оруулалт байдаг.
Мөнгөн гүйлгээ нь маш олон орцын функц бөгөөд тэдгээрийн аль нэг, хэд хэдэн нь мөнгөн урсгалыг өөрчлөх, гэмтээх эсвэл сайжруулах боломжтой. Зарим нь зах зээл, эдийн засагт нөлөөлж байна. Орон нутгийн томоохон ажил олгогч хаагаад, хөдлөх юм бол түрээсийн хөрөнгийн эрэлт богино хугацаанд буурч болно. Энэ бол таны хяналтанд байдаггүй зүйл биш боловч орон нутгийн ажил олгогчийн эрүүл мэнд, төлөвлөгөөний талаар зохих ёсоор анхаарч ажиллахаас зайлсхийх болно гэж найдаж байна. Хэрэв тэд удаан хугацаагаар шинэчлэгдэж байсан эрүүл, үр өгөөжтэй байвал та сайн байж магадгүй.
Таны хяналтаас гадуур байгаа бусад хүчин зүйлс нь үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, эд хөрөнгийн даатгал юм.
Татвар, урамшуулал нэмэгдэж, үйл ажиллагааны зардлыг өсгөж, үйл ажиллагааны орлого, мөнгөний урсгалыг бууруулж болно. Эдгээр сөрөг хүчин зүйлс нь таны хяналтанд байдаг бусад хүчин зүйлүүдээр нөхөгдөж болно. Маркетинг, менежмент, засвар үйлчилгээний зардлыг бууруулах арга замыг та олох боломжтой. Мэдээж хэрэг, түрээсийн зах зээл хүчтэй бол та түрээсээ өсгөх боломжтой. Энэ бол нарийн тэнцвэр бөгөөд ингэснээр сул орон тоог нэмэгдүүлэх боломжтой. Илүү их зардлаас орлогын алдагдал нь түрээсийн өсөлтөөс гарах үр ашгийг арилгаж чаддаг.
Энэ түрээсийн үл хөдлөх хөрөнгө оруулалтын цувралын үлдсэн хэсгийг үзээд энэ жишээ нь үл хөдлөх хөрөнгийн татвар, бусад урамшуулал, өгөөж өгдөг бусад аргуудыг үзээрэй.